2 квітня 2020 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 р. № 540-ІХ (далі – Закон).
Почнемо аналіз цього закону з того положення, за яким виникає більш за все питань у клієнтів, а саме звільнення від сплати орендної плати на період дії карантину.
Надії на звільнення від обов’язку сплати орендної плати давала первісна версія змін до перехідних положень ЦК, яка звучала в законопроекті від 29.03.2020 № 3275, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)» наступним чином: «У випадку запровадження суб'єктом владних повноважень при встановленні Кабінетом Міністрів України карантину, обмежувальних заходів, в результаті яких наймач зазнає обмежень в можливості використовувати майно за його призначенням (в тому числі через обмеження або заборони здійснювати діяльність, яка здійснювалась наймачем до їх вжиття з використанням цього майна, розмір плати за користування нерухомим майном (його частиною) не може перевищувати сукупного обсягу витрат, які наймодавець здійснив або зобов'язаний здійснитидля внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплати вартості комунальних послуг впродовж періоду дії відповідних заходів. Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користування майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов'язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково».
На жаль, зміни, внесені в розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (пункт 14) не виправдали сподівань орендарів, оскільки в остаточній редакції, яка була опублікована та набула законної сили, законодавець сформулював їх таким чином, що фактично нічого у відносинах між орендарями та орендодавцями в частині орендної плати не змінилось та не створені додаткові підстави, крім вже існуючих, для звільнення орендаря від сплати орендної плати.
Так, на період карантину наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК.
Отже, сам факт введення карантину не достатній для застосування механізму звільнення від орендної плати, передбаченого ст. 762. Орендар має довести, що внаслідок карантину він втратив можливість використовувати майно відповідно до цілей, зазначених в його договорі оренди
Виникає питання, що робити.
Вважаємо, що в тому випадку, якщо орендар не може використовувати орендоване майно внаслідок введення карантину, необхідно використовувати механізм, передбачений ст. 762 ЦК.
Відповідно до положень 762 ЦК за певних обставин орендар може звільнятися від сплати орендної плати.
Зокрема, частиною шостою вказаної статті передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Отже, для застосування механізму звільнення від орендної плати за ч. 6 ст. 762 ЦК мають існувати дві умови:
- Наявність обставин, за які наймач не відповідає;
- Неможливість використання майна протягом дії таких обставин.
При цьому в орендаря буде відсутня відповідальність за існування відповідних обставин карантину.
На сьогодні існує позитивна судова практика, наприклад, в своїй Постанові від 08.05.2018 Велика палата Верховного суду у справі № 910/7495/16 зазначала, що ч. 6 ст. 762 ЦК визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
При цьому відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для звільнення від сплати орендної плати необхідно буде довести, що майно не використовувалось орендарем або не могло бути використано і що він не відповідає за ці обставини.
Тому рекомендуємо офіційно сповістити свого орендодавця про те, що орендоване для ведення господарської діяльності майно (наприклад, магазин, перукарня, кафе, туристична агенція тощо) не може використовуватисьвнаслідок введеного карантину, та попросити звільнити від сплати орендної плати на підставі п. 6 ст. 762 ЦК. Надіслати такий лист краще з описом вкладення, та зберегти докази відправлення, або отримати на своєму примірнику листа докази вручення такого листа орендодавцеві на випадок, якщо в майбутньому виникне спір щодо орендної плати то/або відповідальності за її несплату.
Зазначимо, що відповідно до позиції Верховного суду, Викладених в Постановах від 22.05.19 у справі № 914/1248/18, від 27.08.19 у справі № 914/2264/17, положення ч. 6 ст. 762 ЦК слід застосовувати і в тому випадку, коли у користувача була можливість скористатися орендованим майном, але він цією можливістю не скористався. В даному випадку, коли, наприклад, діяльність не була прямо заборонена, але через неможливість доставки працівників на робоче місце, або з метою самоізоляції не велась, то можливо буде оспорювати вимоги щодо її сплати.
Крім того, звертаємо увагу на можливості, які надає пункт четвертий ст. 762 ЦК, згідно до якого наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Щодо долі інших платежів, які не є платою за користування майном, станом не сьогодні, від їх оплати орендар не звільняється ні за яких обставин.
Отже, вважаю що зараз саме час розпочати переговорний процес, щоб знайти компроміс, наприклад, зменшення розміру орендної плати.
В такому випадку витрати орендаря зменшаються, а орендодавець не втратить орендаря та буде мати можливість сплачувати витрати на утримання свого майна.
